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Immobilier : tous les travaux ne valent pas le coup

Publiée le 25/04/2014

Article du MONDE ARGENT du 31.03.2014 à 19h36 • Mis à jour le 15.04.2014 à 10h28

Les clés de votre appartement en main, vous voilà propriétaire. Vous allez pouvoirentamer quelques menus travaux pour l’aménager selon vos envies. Mais avant d’abattre toutes les cloisons, mieux vaut garder à l’esprit que, lors de la revente, les acheteurs potentiels n’auront pas forcément le même goût que vous.

« Certains travaux coûtent plus qu’ils ne rapportent. Il faut mettre en œuvre uniquement ceux qui ne feront pas fuir de futurs acheteurs, prévient Nathalie Naccache, directrice des agences Century 21-Fortis Immo à Paris. J’ai des clients qui ont eu le bon goût de refaire leur grande salle de bains en marbre sombre. L’effet est garanti : les candidats à l’achat demandent à chaque fois un rabais pour refaire cette pièce. »  

PRÉSERVER LE CACHET

Vérifier que les travaux ne nuisent pas à l’esthétique du bien est essentiel. « Je n’ai jamais réussi à vendre un bel appartement haussmannien dans lequel les propriétaires avaient remplacé les fenêtres anciennes à double battant et crémones en laiton par d’autres, certes à double vitrage, mais en PVC », raconte un agent immobilier parisien.

Un appartement ancien du début du XXe siècle se vendra plus cher si sescheminées en marbre ou en fonte sont remises en valeur. De la même façon,conserver les vitraux de la fenêtre du couloir ou de la cuisine préserve le cachet d’un appartement des années 1930.

Parmi les travaux qui font perdre de la valeur, notons les faux plafonds, si pratiques pour y incruster des spots de lumière mais qui écrasent les pièces, ou les lambris : outre leur aspect esthétique discutable, ils sont perçus comme des cache-misère. « Ce sont typiquement des aménagements qui freinent une vente », assure Gaëtan Renaudin, directeur de l’agence LFI-Rennes centre.

En revanche, il ne faut pas hésiter à lancer les travaux qui visent à gommer les imperfections de votre logement. « Un appartement avec un petit séjour et une grande chambre, une pièce commandée par une autre ou un immense couloir sont plus difficiles à vendre », note Nathalie Naccache. Mais gare à ne pas créerde nouveaux défauts : « Casser un mur entre la cuisine et le séjour pour créer une grande pièce à vivre est une bonne idée. En revanche, la mode qui consiste àfaire une salle de bains semi-ouverte sur la chambre rebute beaucoup d’acheteurs », poursuit Nathalie Naccache.

Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, faites appel à un architecte qui vous montrera, sur esquisses, comment optimiser votre espace à vivre, vous donnera des idées d’aménagement et, surtout, chiffrera le montant des travaux.« Nous pouvons par exemple savoir s’il est possible d’inverser une cuisine et une salle de bains, de casser des cloisons pour gagner en espace ou d’aménager un appartement au-dessus d’un garage mitoyen », détaille Jean-Luc Mollard, architecte à l’agence Grafit, dans le 15e arrondissement de Paris. Autre avantage de ce professionnel : si vous lui confiez le chantier de A à Z, contre des honoraires de 12 % à 18 % du montant hors taxes des travaux, il négociera pour votre compte des ristournes avec les entreprises et vous fera profiter d’une TVA à taux réduit (10 % contre 20 %).

L’ISOLATION PAIE

Parmi les travaux intelligents : ceux qui améliorent votre diagnostic de performance énergétique (DPE). En France, 54,3 % des biens sont énergivores et, dans les régions où les hivers sont rudes, ce genre de rénovation est particulièrement rentable. « Moyennant environ 30 000 euros de travaux, une maison très mal isolée peut gagner quatre classes énergétiques, ce qui permet dediviser par deux les factures de chauffage et de faciliter la vente », affirme DidierBader, gérant du bureau d’études Thermiconseil. Avant de vous lancer, réalisez une étude thermique complète de votre logement. Facturée autour de 1 000 euros, elle vous indiquera quels sont les travaux prioritaires à réaliser.

Lors de vos travaux de rénovation, vous avez l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage si vous réalisez des travaux de structure (c’est-à-dire lorsque vous touchez aux murs, plafonds, fenêtres…). « Elle couvre tous les sinistres qui pourraient avoir lieu sur le chantier de construction, extension ou rénovation, et permet une indemnisation rapide en cas de malfaçons pendant les dix ans qui suivent les travaux », explique Daniel Thékal, responsable du département construction chez MMA. Une assurance coûteuse – la prime est proportionnelle au coût des travaux et oscille entre 1 % et 3 % du montant – mais d’autant plus essentielle que le notaire l’exigera lors de la vente de l’appartement.

    Marie Pellefigue
    Journaliste au Monde

 

Source : http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2014/03/31/immobilier-tous-les-travaux-ne-valent-pas-le-coup_4393021_1306281.html

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